央行与金融监管总局印发房地产信贷改革意见，个人房贷期限上限延长至40年

中国人民银行与国家金融监督管理总局8月28日联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，一次性调整了个人房贷、开发贷和放款时点三类规则。个人住房贷款期限上限由此前的最长30年延长至最长40年，具体年限由购房人与商业银行协商确定，贷款金额不得超过拟购买住房的评估价值；存量浮动利率房贷可协商调整利率或置换贷款，还款确有困难的也可协商调整还款计划。放款时点是这次改动最实的一处：所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。开发端则推行主办银行制，单个房地产项目对应一家主办银行，由其单独或牵头银团发放开发贷款并负责项目资金封闭管理，贷款期限覆盖开工到竣工备案全过程，预售项目最长5年，现房销售项目和商业地产最长7年。央行在答记者问中说明，出台背景是我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，这份意见是商品住房销售制度改革的配套措施。

过去十几年，购房人在预售制下签约即开始还贷，房子却要两三年后才交付，交付风险由买方独自承担。把预售项目的放款时点后移到竣工备案之后，等于把这段风险从购房人身上挪回开发商和银行，是对预售制运行逻辑的直接改写，而不是又一次利率或首付比例的边际微调。房贷期限从30年到40年则改变了月供的算法：同样的贷款本金摊到更长年限，月供压力下降，代价是利息总额上升和还款周期覆盖更长的人生阶段。两件事写在同一份文件里，说明监管想同时处理需求端的月供承受力和供给端的交付信用。招联首席经济学家董希淼认为，新规将构建一个对购房人更为友好、对房地产行业更为稳健、对金融系统更为安全的制度框架。

对购房人，最直接的变化是买预售房不再需要在拿到房子之前先还贷，同时可用更长的期限摊薄月供。对开发商，压力明显加大：竣工备案前拿不到按揭回款，项目建设期的现金流要靠开发贷和自有资金撑住，而开发贷本身被主办银行封闭管理并设了5年或7年的期限上限，高周转、靠预售回款滚动开发的模式难以为继。对银行，主办银行制把单个项目的资金监管责任集中到一家机构，权责比过去多头授信时清晰，但也意味着单个项目的风险更难分散。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，主办银行模式强化了银行对项目全流程负责，并对不同所有制企业一视同仁。