个人房贷期限延至40年，月供收入比划出50%红线

中国人民银行与国家金融监督管理总局于2026年8月28日发布房地产信贷文件，包括《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》，以及个人住房贷款、商品住房开发贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款和房地产信托业务五项试行管理办法。《个人住房贷款管理办法（试行）》把个人住房贷款最长期限由30年延长至40年，并规定月房贷支出与收入比不超过50%、月所有债务支出与收入比不超过60%。开发贷款也按销售方式分档：预售项目原则上不超过3年、最长不超过5年；现房销售项目原则上不超过5年、最长不超过7年。房地产信托业务余额不得高于本机构信托业务实收规模的5%。据界面新闻报道，招联首席经济学家董希淼认为，延长期限能够降低月供压力，60%的月债务支出与收入比上限也会提高部分借款人的可贷额度。

新规同时调整贷款期限和偿债能力指标，直接改变银行测算家庭月供压力和贷款额度的规则。40年最长期限影响还款安排，50%和60%两项比例则明确了房贷支出及全部债务支出相对于收入的上限。

在本金、利率和还款方式相同的条件下，期限从30年延长至40年可降低每月还款额，但计息期数增加，总利息通常也会增加。开发端按销售方式设置不同期限，现房销售项目的贷款期限上限高于预售项目。房地产信托业务5%的余额上限，则约束相关信托业务相对于机构实收规模的占比。