信和置业2026财年溢利升14%至45.9亿港元，靠估值亏损收窄撑起账面增长

香港发展商信和置业公布截至2026年6月30日止财政年度业绩，股东应占溢利同比增长14%至45.9亿港元，上一财年为40.2亿港元。增长主要来自投资物业估值这一项：本财年投资物业公允值亏损收窄至1.92亿港元，上一财年这笔亏损高达10.8亿港元，一进一出就贡献了近9亿港元的账面差额。撇开估值，画面正好相反——基础溢利同比下滑6.4%至47.9亿港元。主营业务实际是在退，账面利润的增长更多是上一年估值大幅减值之后的低基数效应。租金业务的两个指标同样背离：投资物业出租率由89.6%微升至90%，租金收入总额却下跌1.5%至34.3亿港元。租出去的面积多了，收上来的钱反而少了，续租议价正在往租户一侧倾斜。公司把租金端的疲弱归因于两点：一是香港整体零售销售自2025年5月起虽逐步回稳，但电商增速持续快于传统零售渠道；二是港人外游频繁，商场人流被分流。租务如此，信和仍在继续增持土地储备。

账面溢利与基础溢利反向而行，是眼下香港收租型发展商的共同处境。估值跌幅收窄能把利润表拉回增长，租金现金流的压力却没有跟着缓解。

对股东，利润增长的成色取决于看哪条线；对香港商业地产，出租率回升却收不上租金，说明议价权仍在租户一侧。