香港铺位业主指银行收紧商用按揭，把铺市下跌变成信贷问题

香港商铺市道的疲弱，正被业主和地产业界重新说成一个银行信贷问题。2026年9月7日，多位铺位业主与地产业内人士公开指责银行大幅收缩商用物业按揭：铺价已经明显回落，有意入市的买家却依然拿不到贷款，成交因此难以形成。中原地产创办人施永青说，银行接触准买家时态度往往不错，真正的难关在审批阶段，拖得很久，相当数量的客户到最后关头拿不到融资，交易只能作罢。“107动力”召集人何民杰的说法指向另一端：银行一边在物业估值下跌时催促现有业主还款，一边又拒绝向新买家批出按揭，两头同时收紧。值得对照的是，监管尺度本身并没有收窄。香港金管局在2024年10月16日修订物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施，把非住宅物业（写字楼、商铺、工厦）按资产水平审批的按揭成数上限由六成上调至七成，供款与入息比率上限由四成放宽至五成，与住宅看齐，并即日生效。也就是说，业主感受到的那道墙不在监管红线上，而在银行自己的风险偏好里。同一座城市因此有了两套信贷待遇：住宅按揭市场竞争激烈，商铺融资却被单独隔开。

这条线索把香港零售物业的租金下滑和空置上升，从“零售生意不好”改写成“信贷不给过”。两者的政策含义完全不同：前者要等消费复苏，后者取决于银行的抵押品估值和风险偏好，而抵押品估值又恰恰随成交萎缩继续下移。对银行体系来说，商用物业按揭是一条独立于住宅的风险条线，监管尺度不变，收紧的动作照样可以自行发生，也就更难靠放宽监管来逆转。

对铺位业主，直接后果是双向挤压：手上物业估值下跌带来还款压力，想出售又碰上买家批不到按揭，减价也未必换来成交。对地产代理，商铺一手和二手成交量继续受制于融资端，佣金收入承压。对银行，压低商用物业敞口在账面上是审慎，但成交量萎缩会反过来削弱抵押品的可参考市价，风险并未真正出清。对租户和零售商，业主背着按揭负担，难以大幅让租，铺位空置的僵持局面可能持续。